L’acord de pressupostos de PSOE i Podemos, presentat el passat 11 d’octubre, aporta importants novetats pel que fa al dret a l’habitatge. La primera conclusió és que incorpora propostes positives, tot i que tenen molt marge per poder ser ampliades en futures reformes. Aquestes millores podrien venir, en el pla més immediat, amb les propostes de la Llei d’Habitatge de la PAH, recentment admesa a tràmit pel Congrés. Potser algunes reaccions exagerades en contra del pacte persegueixen, realment, guanyar la batalla de les idees i que s’instal·li la percepció que aquestes reformes són un canvi de tall radical, quan en realitat són tot just un canvi de tendència.
Un dels principals objectius de l’acord és frenar la bombolla del lloguer. Com que els bancs van començar a restringir l’accés al crèdit hipotecari a partir de l’esclat de la crisi econòmica i financera de 2008, la població va optar en major mesura pel lloguer, fins aleshores una opció minoritària a Espanya, que tenia una forta cultura de la propietat. En aquest context, es va aprovar l’any 2013 la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que reduïa el període mínim dels contractes de 5 a 3 anys, passats els quals el propietari podia incrementar-ne el preu sense restriccions. Si a això hi afegim l’auge dels lloguers turístics que s’ha produït els darrers anys en grans ciutats com Barcelona o Madrid, podem entendre com hem passat de la bombolla hipotecària a la del lloguer.
La bombolla dels lloguers ha permès al sector immobiliari reciclar-se per continuar-se enriquint després de la crisi financera i hipotecària de 2008, que hauria pogut fer trontollar les bases del desenvolupament immobiliari a Espanya, gestat durant la darrera etapa del franquisme. Aquest, estava caracteritzat per les polítiques de liberalització del sòl per a la construcció de pisos en règim lliure, en detriment de l’habitatge social; l’especulació immobiliària; i la facilitat d’accés al crèdit hipotecari, tot i que això va venir acompanyat de clàsules abusives en molts contractes reiteradament qüestionades per la justícia europea.
A continuació, valorem en quina mesura l’acord de pressupostos de PSOE i Podemos reverteix les bases sobre les quals s’assenta aquest model.
S’incrementa el lloguer social en detriment de l’habitatge de règim lliure?
L’acord preveu incrementar en 20.000 el nombre de pisos de lloguer a preus assequibles en 4 anys i incrementar progressivament el pressupost estatal d’habitatge fins que representi entre un 1 i un 1,5% del PIB (el 2021, s’arribaria a uns 1.000 milions anuals). També planteja un nou Pla Estatal d’Habitatge, amb què es facilitaria finançament a les administracions públiques per exercir el seu dret de compra preferent sobre habitatges en venda per destinar-los al parc públic.
Però, en opinió dels moviment socials, calen mesures més agosarades, per equiparar-nos cada vegada més als veïns europeus.
Cal tenir en compte que el percentatge d’habitatge social a Espanya és ínfim -inferior al 2%- si el comparem amb el 32% d’Holanda o el 23% d’Àustria, segons el web Housing Europe. També reclamen que tots els pisos socials siguin de lloguer, ja que a l’estat espanyol els habitatges de protecció oficial de propietat es poden vendre passat un període d’entre 25 i 30 anys. L’acord dels dos partits també aposta per destinar els habitatges socials únicament al lloguer, però ho supedita a una normativa a desenvolupar a partir de 2019.
D’altra banda, l’acord planteja elaborar un pla d’actuació amb la SAREB, el denominat “banc dolent” que gestiona els actius més tòxics de les entitats bancàries rescatades amb diner públic, molts d’ells immobiliaris. El pla d’actuació preveu promoure els convenis de la SAREB amb Comunitats Autònomes i Ajuntaments per destinar aquests immobles a lloguer social, una mesura que els moviments socials troben insuficient. Ells proposen destinar el 100% dels habitatges de la SAREB a lloguer social i que entitats com Bankia- rescatada amb més de 22.000 milions d’euros de diner públic- no puguin comercialitzar amb el seu sòl i immobles i els destinin a augmentar el parc públic d’habitatge.
Es posaran els habitatges buits al servei del lloguer social?
Espanya ha heretat de l’època del boom immobiliari, en què es va construir molt per sobre de les necessitats reals de la població, un parc públic de 3,44 milions d’habitatges buits (INE, 2011). A això s’hi afegeix el gran nombre d’habitatges buits en mans del sector financer, procedents de desnonaments. Davant d’aquest escenari, l’acord planteja definir un marc legal que defineixi què es considera un habitatge buit i un gran tenidor d’habitatge i dotar ajuntaments i comunitats autònomes de més eines per a la seva detecció.
Els moviments socials adverteixen de la manca de concreció respecte a les sancions que s’aplicaran sobre els grans tenidors amb habitatges buits o les expropiacions temporals d’aquests habitatges per a ús social. Tot i que aquesta mesura no figuri pròpiament en el pacte, cal tenir en compte que l’executiu del PSOE, la setmana passada, va retirar parcialment el recurs d’inconstitucionalitat contra la Llei 24/2015 per fer front a l’emergència habitacional, derivada de la ILP presentada al Parlament de Catalunya pels moviments socials. Entre els articles que s’han desbloquejat, estan l’expropiació temporal d’habitatges buits durant un mínim de 2 anys en mans de grans tenidors.
Reverteix l’increment dels preus dels lloguers?
El pacte es podria resumir com una derogació de la reforma de la LAU de 2013 per retornar a la LAU de 1994. De ser aprovat, implicaria el retorn als contractes de lloguer d’un mínim de 5 anys per a les persones particulars i d’un mínim de 7 anys per a persones jurídiques, amb pròrrogues d’almenys 3 anys en ambdós casos.
Ambdós partits també plantegen que els ajuntaments o les comunitats autònomes puguin crear un índex de preus de lloguer de referència, amb què regular i limitar les pujades abusives en els àmbits territorials prèviament declarats com a “zona urbana de mercat tensionat”. El Sindicat de Llogateres qüestiona l’efectivitat d’aquesta mesura si la seva aplicació queda a expenses de la voluntat de cada ajuntament i consideren que l’índex no s’hauria de basar en els preus actuals del mercat, sinó en la situació socioeconòmica de la població de cada territori.
Un altre factor clau per combatre l’encariment dels lloguers seria acabar amb els privilegis fiscals de les SOCIMIS, les societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària que tenen com a principal objectiu comprar i promoure béns immobles destinats a l’arrendament, activitat per la qual no pagaven res fins ara en concepte d’impost de societats. En aquest sentit, el pacte planteja aplicar un gravamen del 15% sobre les SOCIMIS, però només sobre els guanys que no siguin repartits en forma dividends entre els seus accionistes. Tenint en compte que les SOCIMIS distribueixen en forma de dividends almenys el 80% dels seus guanys, aquesta mesura tindrà un escàs efecte per desincentivar les seves activitats especulatives.
Milloren els drets de les persones hipotecades?
El text planteja de forma genèrica impulsar una nova normativa que reforci els drets de les persones hipotecades, millori la transparència dels contractes i reforci la coordinació entre els jutjats i els serveis socials de les administracions (s’exigiria un informe obligatori de serveis socials abans d’executar un desnonament, per tal que l’administració pogués garantir una alternativa habitacional a les persones afectades). Ara bé, no es fa cap referència a la dació en pagament retroactiva, l’aplicació de la qual ha estat recomanada a Espanya per les Nacions Unides, a més de ser llargament reclamada per la PAH.
Tampoc no hi ha cap referència als desnonaments en el pacte, tot i que se segueixen produint més de 190 al dia arreu de l’Estat, segons dades del CGPJ del segon trimestre de 2018. Això marca una clara diferència amb la proposta de Llei d’Habitatge de la PAH, que estableix una moratòria de desnonaments d’un any. Una altra proposta de la PAH, seria que s’oferís un lloguer social a les famílies afectades abans d’interposar la demanda per execució hipotecaria. Aquesta mesura també s’aplica a Catalunya amb la recent recuperació de la Llei 24/2015.
A propòsit d’aquest tema, també cal recordar que actualment s’està tramitant la reforma de la llei hipotecària, que ha d’abordar aspectes tan polèmics com les clàusules de venciment anticipat, que fins ara permeten iniciar un desnonament davant d’un sol impagament de quota i sobre les quals Espanya ja ha estat advertida pel Tribunal de Justícia de la UE en diverses ocasions. En opinió dels moviments socials, el PSOE no ha introduït modificacions substancials a la proposta que va fer l’anterior ministre d’Economia, Luis de Guindos, i la seva proposta segueix sense protegir adequadament les persones hipotecades. De seguir com fins ara, aquesta llei podria suposar la reactivació de milers de desnonaments, actualment suspesos o en tramitació.
Es fixa un mínim de sòl per a habitatge social?
Una de les causes del dèficit d’habitatge social és que, fins al moment, la major part del sòl residencial s’ha destinat a immobles de règim lliure. Això ha portat la PAH a incloure a la seva proposta de Llei d’Habitatge una reserva d’entre el 20 i el 30% del sòl residencial per al lloguer públic. Però, en el pacte entre PSOE i Podemos, no es concreta cap percentatge de sòl a reservar per a habitatge social.
Conclusió: un canvi de tendència que encara necessita un llarg camí
Després de l’anàlisi del pacte, podem concloure que les seves propostes estan lluny de capgirar les bases del model d’habitatge a Espanya i, per tant, de considerar-se radicals. El que fan és contrarestar les conseqüències d’una bombolla del lloguer, fins ara desbocada, i ampliar el parc públic de lloguer social, però sense perjudicar en excés els interessos del sector immobiliari i de la banca. La coincidència del debat sobre el pacte amb el recent escàndol del Tribunal Suprem, que ha donat marxa enrere després de dictar una sentència que obligava la banca, enlloc dels clients, a pagar l’impost de gestió de les hipoteques, demostra fins a quin punt la democràcia està limitada pels interessos de la banca.
Més agosarades són algunes de les propostes que afecten el sector energètic que, tot i no formar part del capítol d’habitatge, sí afecten directament aquest dret, que va molt més enllà de la mera tinença d’un sostre i que també requereix de l’accés als subministraments bàsics. A més de plantejar l’elaboració d’una Estratègia Nacional contra la Pobresa Energètica, el pacte obliga les companyies energètiques a demanar l’autorització de serveis socials abans de procedir a qualsevol tall de subministrament. També se’ls exigeix que financin en funció del seu volum de facturació el bonus social elèctric i un nou bonus general, que també inclou els costos del gas. D’altra banda, es proposa que la factura elèctrica tingui més en compte el consum que la potència contractada.
En definitiva, el pacte aporta propostes positives, tot i que presenta un ample marge de millora i no hauria de representar un obstacle per a transformacions més profundes de les bases en què s’assenta el model d’habitatge a Espanya. Caldrà seguir avançant per desfer el camí traçat durant prop de 60 anys pel sector immobiliari, perquè algun dia siguin les persones les que estiguin al centre de les polítiques d’habitatge i no els interessos empresarials.
Article publicat per Catalunya Plural el 5 de novembre de 2018 (actualitzat)
Les claus de casa 